4 PASOS PARA PROYECTAR UN CONDOMINIO.
¿Tienes las ganas y el dinero pero no tienes idea de por dónde empezar? Sabemos que puede ser abrumador en principio, por lo que aquí lo resumimos en cuatro pasos que te podrían ayudar a proyectar un condominio tipo B (condominio de casas).
1. Estimar valor de las unidades y tamaño del condominio.
Con una noción del precio de construcción de las casas y el precio de venta en la zona (lo que se puede investigar en publicaciones en internet en sitios como Portal Inmobiliario y muchos otros), puedes determinar la cantidad de casas que más convendría construir, y con eso ver cuánto se necesitará para invertir y establecer el retorno deseado.
En general, un tipo de vivienda ventajoso es el llamado DFL2, fácil de vender porque conlleva un beneficio tributario para promover la vivienda propia entre la clase media. Sólo debe responder a dos condiciones: uso exclusivo habitacional y no sobrepasar los 140 m². En este link puedes ver distintos modelos de casas DFL2 con una aproximación a sus precios de construcción finales. Estos podrían serte de gran ayuda para este primer paso, pues ya han sido probados en condominios pequeños pero de gran éxito, diseñados con una planta óptima para los 140 m² pensados para ser comercialmente muy atractivos. Su programa incluye: cuatro dormitorios, cinco baños (incluyendo baño de visitas y de servicio), un escritorio, cocina con comedor de diario, logia y patio de servicio, y además muy buenas posibilidades de ampliación para el futuro dueño.
2. Elegir el terreno adecuado.
Busca en internet publicaciones de terrenos: nosotros recomendamos Portal Terreno por su facilidad de uso. Al preseleccionar algún terreno no recomendamos ir a verlo aún, pues con sólo mirarlo no se puede saber si servirá y sólo será una pérdida de tiempo. Primero te recomendamos hacer una cabida: saber si cabe el número de casas suficiente para obtener un retorno interesante.
Para hacer la cabida se necesitan dos documentos que será necesario exigir al corredor de propiedades desde el principio: un plano ojalá municipal (con las medidas oficiales) y el CIP o Certificado de Informaciones Previas (donde se indica la zona del plano regulador al que el sitio pertenece), y con esto obtener 4 datos fundamentales:
1. Del plano (ojalá) municipal:
a. Área total del sitio.
b. Frente predial (para todas las calles colindantes)
2. Del CIP:
c. Perfil de calle o calles colindantes al sitio.
d. Densidad bruta máxima (la máxima densidad permitida).
El área total del sitio (a.) más el área que se daría proyectando los frentes prediales (b.) hasta el eje de la calzada según se indica en el esquema del frente predial (c.), junto con la densidad bruta máxima (d.) son los datos fundamentales para saber cuántas casas es posible hacer en el sitio. Teniendo estos datos, te invitamos ingresar a nuestra calculadora de cabidas. Al escribir los cuatro datos, arrojará el número de casas y, si es un número interesante, el terreno ya puede ser seleccionado y recién puede ser conveniente ir a verlo.
Al verlo será necesario fijarse especialmente en su pendiente: construir en un terreno con más pendiente es más caro, pues requerirá fundaciones especiales o movimientos de tierra. También será más caro si no está urbanizado (que tenga agua y electricidad), pues son instalaciones necesarias en un condominio.
3. Layout del condominio.
Ahora será necesario hacer un esquema de cómo sería el condominio en el terreno seleccionado con las casas en la misma escala. Puedes probar en la escala 1:500: dibuja usando una regla y considera que cada centímetro en la regla equivaldrá a 5 metros en la vida real. Para elegir una forma adecuada de casas puedes volver a revisar los modelos que mencionábamos arriba, pues hay de formas variadas precisamente para ver cuál se adecúa mejor. Es importante meter todas las casas indicadas en el cálculo de cabida, será necesario probar distintas configuraciones en el sitio hasta que así sea. También hay que tener presente las consideraciones obligadas tanto por el CIP en el título "normas urbanísticas" como por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, la cual, para la definición del plano del condominio, determina:
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Unidades que se enajenan
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Áreas comunes de uso común y de uso exclusivo.
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Cantidad de estacionamientos:
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de viviendas
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de visitas
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de bicicletas
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de discapacitados
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Distanciamiento entre las casas
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Casetas de servicio:
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guardia
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basura
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4. Proyecto y cotización definitiva.
Teniendo todo lo anterior, será tiempo de pasarlo a números reales. Para esto se requerirá hacer una cubicación de cada casa y del condominio: saber exactamente las especificaciones técnicas de la casa, qué materiales y en que cantidad serán necesarios para construir todo, junto a sus precios actualizados. Algunos elementos (como las casas, la caseta de guardia o la de basuras) pueden ser aplicables a cualquier condominio, pero otros variarán; por ejemplo, si el terreno tiene pendiente o alguna característica especial, en cada casa habrá que agregar la cubicación de las fundaciones especiales o movimientos de tierra. También los estacionamientos, áreas verdes, calzada, etc. Con todo esto se puede saber cuánto costaría finalmente hacer el condominio completo, saber cuánto se puede esperar de utilidades y, al fin, se puede salir a buscar inversionistas que quieran colaborar.
¿Te interesaría tener una asesoría más profunda o que desarrollemos juntos tu proyecto? Aunque se intentó sintetizar lo más posible el proceso, es más fácil hacerlo contando ya con algo de experiencia en condominios del estilo. En lo que necesites, ¡cuenta con nosotros!
Si, además, te interesaría usar nuestros modelos de casa DFL2 en tu condominio, ¡contáctanos!
En Estudio ArquiMAX contamos con un experimentado equipo de arquitectos y constructores, quienes han construido condominios trabajado con estos mismos modelos de casa DFL2. Como están prediseñados, ya tienen sus especificaciones técnicas, cubicaciones y planos completos, por lo que podemos llegar a un proyecto completo con cotización en muy poco tiempo y más barato.
Esto puede significarte un ahorro de todo el tiempo que implicaría buscar arquitectos y constructores y su desarrollo de las casas con sus especificaciones, precios y planos. Podemos agregar, además, la misma información pero para todo lo que considerábamos como estandarizable (las casetas de guardia, de basura, los estacionamientos, etc.), e incluso una cubicación con precios por m² en casi todo lo que considerábamos variable (jardines, instalaciones, calzada, etc.).
